Банки России ужесточают рыночную ипотеку

Банки России ужесточают условия по рыночной ипотеке: анализ текущей ситуации и прогнозы

В октябре 2026 года российские банки начали пересматривать условия рыночной ипотеки. Это связано с изменениями в льготных программах, которые стали менее доступны для широкого круга заемщиков. В результате спрос на рыночные кредиты начал смещаться, вынуждая банки адаптировать свои условия.

С начала октября 2026 года Газпромбанк, банк «Дом.РФ» и Промсвязьбанк внесли изменения в свои ипотечные программы.

Газпромбанк повысил ставки по кредитам на готовое жилье, квартиры в новостройках и рефинансирование на 0,2 процентных пункта, до 17,9% годовых. Для ссуд менее 7 млн рублей ставка составляет 18,9%.

Банк «Дом.РФ» увеличил базовые ставки на 0,5 п.п., установив их на уровне 18,8% для квартир в новостройках и на вторичном рынке, 19,5% для строительства дома и 19,7% для покупки готового частного дома. Эти ставки не включают индивидуальные скидки и надбавки.

Промсвязьбанк скорректировал условия, повысив ставки на 0,44 п.п. для первичного и вторичного рынка до 18,49% и на 0,2 п.п. для рефинансирования до 17,99%.

Конъюнктура ипотечного рынка к октябрю 2026 года

Ужесточение условий ипотеки стало следствием сентябрьского всплеска выдачи кредитов. В течение месяца банки предоставили 125 тысяч кредитов на сумму 614 млрд рублей, что стало максимальным показателем с начала 2026 года. По сравнению с августом, объем выдачи вырос на 54%, а количество кредитов — на 46%, как оценивали в «Дом.РФ». Основным драйвером роста стала ипотека с господдержкой, на которую пришлось 441 млрд рублей, что вдвое больше, чем в августе, и составило 72% от общей выдачи.

За январь-сентябрь 2026 года банки выдали 0,8 млн ипотечных кредитов на сумму 3,6 трлн рублей, что на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост в сентябре участники рынка связывали с ожидаемыми изменениями семейной ипотеки, вступившими в силу с 1 октября 2026 года.

С 1 октября условия семейной ипотеки изменились в зависимости от числа детей и региона. Для семей с одним ребенком до семи лет ставка составила 10%, с двумя — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. В Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области ставки выросли на 2 п.п.

Лимиты кредитования также изменились: в большинстве регионов они составляют 6–10 млн рублей, в столичных регионах — 12–18 млн рублей. Ставка 6% осталась для строительства индивидуальных домов.

Государственное субсидирование ограничено 15 годами. После льготного периода ставка может вырасти, как напомнил Центральный банк в письме от 9 октября 2026 года.

Марина Заботина, директор департамента ипотечного бизнеса Промсвязьбанка, сообщила РБК, что банк повысил ставки по рыночным программам на 0,44 п.п. в начале октября. Среднедневное количество заявок на эти программы выросло на 60% относительно сентября, что связано с изменениями в семейной ипотеке.

Заботина добавила, что в конце года на ипотечном рынке традиционно наблюдается оживление спроса.

Решение банков изменить условия ипотеки обусловлено текущей рыночной ситуацией. После сентябрьского заседания ЦБ, где ключевая ставка была сохранена на уровне 14%, доходность десятилетних ОФЗ выросла, а ставки по вкладам увеличились. Об этом РБК сообщил Алексей Косяков, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ».

Косяков отметил, что возможности для снижения ставок расширяются по мере удешевления фондирования. Будущие решения по ипотеке будут зависеть от этих факторов. Он подчеркнул, что банк «Дом.РФ» сохранил скидки для клиентов, несмотря на повышение ставок.

Оценка экспертов

Инна Солдатенкова, руководитель направления аналитического отдела финансового маркетплейса «Банки.ру», считает, что говорить о массовом повышении ставок пока преждевременно. С сентября по 19 октября условия около 80% рыночных программ остались неизменными. Ставки выросли примерно по 10% программ и снизились по 8%, как оценивает Солдатенкова.

Она отмечает, что повышение ставок коснулось в основном крупных банков, обычно на 0,2–0,5 п.п. Летом 2026 года банки снижали ставки вслед за ключевой, ожидая смягчения денежно-кредитной политики, но в сентябре ЦБ взял паузу, и ставки по вкладам перестали снижаться.