Высокие платежи не убили ипотеку

Высокие платежи не стали препятствием для ипотечного рынка в России: анализ причин и последствий

Рынок жилищного кредитования в России удивляет своей парадоксальной динамикой. В большинстве крупных городов средняя зарплата ниже среднего платежа по ипотеке за типовую «однушку». Тем не менее объемы ипотечных займов растут: за первые семь месяцев 2026 года банки выдали 577 тысяч кредитов, что на 38% больше, чем за тот же период 2025 года.

Изучение ситуации по регионам показывает большие различия. В Красноярске средняя зарплата 117 тысяч рублей, а платеж по ипотеке при ставке 19% — 89,7 тысячи. В Казани, наоборот, зарплата выше — 163,1 тысячи, но и платеж больше — 98,3 тысячи. В Нижнем Новгороде ипотека съедает четверть дохода: 118,2 тысячи в месяц против 88,8 тысяч зарплаты.

Госпрограммы поддержки ипотеки также активны. В Москве и Санкт-Петербурге лимиты достигают 12 миллионов рублей, ставка около 6%, платеж — 60–70 тысяч. На льготную ипотеку в столице уходит 35% дохода, в Питере — почти 47%. В регионах, где платеж 40–50 тысяч, льготная ипотека отнимает больше половины дохода.

Эксперты считают, что рост ипотеки не делает жилье доступнее. Максим Лазовский из строительной компании называет несколько причин:

1. В прошлом году объемы были низкими, а перед изменением условий семейной ипотеки люди брали кредиты.
2. Банки учитывают не только зарплату, но и доход семьи, созаемщиков и первоначальный взнос.
3. Многие используют деньги от продажи старого жилья для покрытия разницы.

Лазовский отмечает, что ипотека остается актуальной, но рыночные программы при нынешних ставках недоступны для большинства. Они подходят для семей с высоким доходом, большим первоначальным взносом или возможностью рефинансирования. Когда платеж равен или превышает доход, это создает долговую нагрузку, делая кредиты невыгодными.

Лазовский считает, что разрыв между доходами и платежами не будет расти линейно. Снижение ставок уменьшит платежи, но часть эффекта компенсирует рост цен на жилье. Улучшение ситуации возможно при снижении ставок и росте доходов быстрее, чем цен.

Оксана Скареднова из банка объясняет парадокс роста ипотеки при высоких ставках внутренней структурой рынка. Большинство сделок — льготные программы и гибкие схемы от застройщиков. Рыночную ипотеку под высокие проценты берут редко, чаще это альтернативные сделки с продажей старого жилья и небольшим кредитом на разницу.

Скареднова отмечает, что рыночная ипотека больше не является массовым инструментом для первой покупки. Она становится нишевым инструментом. Когда платеж за «однушку» превышает средний заработок, классическая ипотека с минимальным взносом становится невыгодной. Однако она остается жизнеспособной при привлечении созаемщиков, большом первоначальном взносе или досрочном погашении за счет продажи активов.

Валерий Тумин из «Фам Пропертис» подчеркивает, что рост ипотеки при высокой стоимости платежей — результат эффективной господдержки. Он отмечает, что рост рынка обусловлен не только доступностью кредитов, но и спросом на жилье.

Таким образом, ипотечный рынок в России устойчив и адаптируется к условиям. Но для дальнейшего роста и доступности жилья нужны комплексные меры: снижение ставок, рост доходов и развитие альтернативных инструментов.