Рынок ипотеки превратился в пузырь для экономики

К такому выводу приходят некоторые эксперты, проанализировав текущее состояние рынка недвижимости в нашей стране, а также балланс цен спроса и предложения.

Однако, эксперты ЦБ и «Сбера» оценили наличие пузыря в сфере ипотеченого кредитвания и призвали не паниковать и не беспокоится, поскольку несмотря на ценовой дисбалланс ситуация на рынке весьма стабильна и прогнозируема.

Ипотечного пузыря в России нет, считают эксперты ЦБ и Сбербанка. Однако ЦБ видит риски в том, что заемщики направляют на погашение долгов слишком большую часть дохода. В «Сбере» не разделяют эти опасения.

В России вряд ли есть ипотечный пузырь, но есть ценовые дисбалансы, рассказала на Финансовом конгрессе директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. С ней согласился главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, но разошелся с ЦБ во мнении о степени риска по нынешним ипотечным кредитам.

«Есть пузырь или нет — все-таки, наверное, вряд ли можно говорить о том, что он у нас уже сформирован. Но что явно обращает на себя внимание — это разрыв цен между первичным и вторичным сегментами. Мы видим, что рост [разрыва] происходит с начала 2020 года, отчасти на фоне реализации льготной программы ипотеки, рост [был и] в 2021 году, а в 2022-м он достиг пика и сейчас [составляет] 40%, а в некоторых регионах дошел до 60%. То есть какие-то дисбалансы ценовые есть», — сказала Данилова в интервью журналистам интернет-ресураса РБК.

«Это вряд ли имеет отношение к пузырю», — подтвердил Матовников. К тому же в шести крупных регионах, куда мигрируют россияне (Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Калининград и Сочи), динамика цен на первичном и вторичном рынках похожа, добавил он. Но в остальных субъектах «этот разрыв реально растет».

«С чем это связано: в регионах происходит отток населения и, вообще говоря, дефицита квартир не наблюдается. Наблюдается дефицит качественных квартир, поэтому в регионе основная мечта состоит в том, чтобы купить новую [квартиру]. Но с новостройками есть проблема: в большинстве регионов у людей нет достаточно денег, чтобы купить новостройку. Самая типичная история — они продают квартиру на вторичке и покупают на первичке с относительно небольшой доплатой», — объяснил аналитик «Сбера». В результате цены на вторичном рынке стагнируют, а на первичном растут.

«В регионах это проблема не пузыря, это проблема градостроительной политики. Эту проблему, естественно, нужно решать методом вывода некачественного жилья, иначе говоря, регионам нужна реновация», — подчеркнул Матовников.