Заоблачный метр

Последние месяцы жители курорта шутят: «Продал дом в Лос-Анджелесе, чтобы купить однушку в Сочи». Кажется, шутка уже перестаёт быть смешной…
Рост цен на квартиры вызывает один вопрос: есть ли предел заоблачной цене квадратного метра? Мораторий на строительство подлил масла в огонь, а новости из мира недвижимости удивляют даже самих участников рынка. Недавно на курорте выставили на продажу дом за… 1,6 млрд руб. Такую цену просят за 3-этажный особняк площадью 1,3 тыс. квадратных метров. Что касается квартир, то весной в продаже появился объект за рекордные 730 млн руб.
Почему ценник взлетает до Луны и чего ждать в будущем? И лопнет ли когда-то этот мыльный пузырь, раздутый до невероятных размеров?
В то время как большая часть регионов страны в деле продажи недвижимости сводит концы с концами, Сочи ликует. Во время пандемии спрос на всю недвижимость курорта, в том числе элитную, вырос как на дрожжах. В целом, в первом квартале 2021 года спрос на жилую недвижимость в Сочи увеличился на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Квартир на всех не хватает
Кто расхватывает квартиры в Сочи как горячие пирожки? О местных жителях речь не идёт. Основные покупатели – инвесторы из Москвы и Санкт-Петербурга, которые приобретают жильё для сдачи или дальнейшей перепродажи. Этой весной ажиотаж достиг предела – на курорте даже приостановили продажу элитной недвижимости. Причина в том, что со спросом со стороны покупателей рынок просто не успевает (!) справляться.
По данным аналитиков рынка недвижимости, такая ситуация наблюдается в наиболее ликвидных жилых комплексах и апартаментах, а также в коттеджных поселках. С января 2021 года некоторые застройщики приостанавливают продажу лотов на несколько дней, а возобновляют уже с повышением цены на 30%. Сейчас наиболее востребована недвижимость на федеральной территории Сириус, где в среднем цены достигают 700 тысяч рублей за 1 кв. м, а цены с конца 2020 года выросли в среднем на 40%.
Например, в одном из жилых комплексов Сириуса за полтора года средняя стоимость квадратного метра выросла на 137%, с 111,4 тыс. руб до 263 тыс. Эксперты объясняют ажиотаж высоким спросом на жилье на федеральной территории, куда, как ожидается, скоро начнут вкладываться большие деньги, а также низким числом предложений из-за моратория на выдачу разрешений на строительство.
Эхо моратория
Мораторий на строительство, о котором мы подробно рассказывали в прошлых номерах «Народной газеты Сочи», привёл к ожидаемому росту квадратного метра.
Напомним, что запрет касается точечной застройки, а вот разрешения на объекты, которые будут появляться в рамках комплексного и устойчивого развития территории с созданием социальной инфраструктуры, будут выдаваться. Однако для застройщиков это не самая простая задача.
В городе за последние 10-15 лет появился огромный дисбаланс между многоквартирными домами (их умудрились воткнуть в каждый свободный клочок земли) и социнфраструктурой (школ и детских садов – дефицит). Что будет с теми районами, где плотность и хаотичность застройки такая, что даже «скорая помощь» не проедет? Яркий пример – район Соболевка, где физически невозможно построить детский сад или школу, хотя они здесь нужны как воздух.
От застройщиков хотят не просто комплексного развития территории, но и чтобы школы и детские сады строились с профицитом. Например, школа или детский сад с «запасом» мест (размер участка в этом случае не будет определяющей величиной). Только так можно «вылечить» окружающую городскую среду.
Все ограничения направлены на то, чтобы окружающая среда в Сочи была комфортной. Комфортная городская среда на курорте без барских замашек – лишь бы школа и детский сад был рядом, а люди были уверены, что их дом завтра не снесут. Всё это влетает в копеечку будущим владельцам сочинской недвижимости. Стоимость квадратного метра в новостройках уже поднялась до 300-350 тысяч за квадрат, а в прибрежной зоне – до 500 000 рублей за квадратный метр.
– Если честно, никто не ожидал такого роста цен, – объясняет Елена Усачева, генеральный директор одного из сочинских агентств недвижимости. – По нашим прогнозам, в 2021 году рост цен на квадратный метр увеличится ещё в пределах 30%. Большой спрос традиционно на новостройки, но вторичный рынок и загородные дома также подтягиваются. Дисбаланс в стоимости есть, зависит от сегмента. Например, какие-то строящиеся объекты подскочили в разы, какие-то незначительно. В городе сейчас не хватает объектов в готовых домах, неважно – только сданный это объект или вторичка с «бабушкиным» ремонтом. Для тех, кто хочет приобрести квартиру в Сочи, важно купить её, зайти и сразу в ней жить или сдавать. В этом сегменте сейчас полный провал.
Интересно, что «провал» связан не с тем, что квартиры проданы. Более 60% просто сняты с продажи на волне ажиотажа. Зачем? Чтобы к лету выставить опять, но уже повысив цену. Впрочем, инвесторов это не отпугивает, более того, манит ещё больше.
Наблюдая за ростом цен, возникает один вопрос: доколе? Эксперты разных уровней сходятся во мнении, что стоимость квадратного метра в Сочи будет продолжать расти и отката назад ждать не стоит. Однако делать прогнозы дальше, чем на 2021 год, нет смысла.
И бомжи тоже
Цель моратория, по крайней мере, официальная, звучит весьма благородно – создание комфортной городской среды, пусть и за счёт повышений стоимости квадратного метра до заоблачных высот. Сочи уже давно догнал и перегнал в этом плане столицу и останавливаться не собирается. Но помогут ли все меры «вылечить» окружающую среду? Не поздно ли спохватился город после 15 лет строительства по принципу «где хочу, там и строю»?
Спасёт ли новый Генплан Сочи? Поможет ли повлиять на застройщиков, продолжающих строить микроскопические однушки в 25 квадратных метров, в которые впоследствии заселяются по 5 человек?
И это ещё одна проблема города, на которую нельзя закрыть глаза. А что будет с ветхими домами? Не с теми, которые дышат на ладан уже не первый год и о которых мы упорно продолжаем писать на страницах нашей газеты. Здесь всё стабильно плохо. Что будет с домами, которые станут ветхими через 10-20 лет? Подобными объектами застроена большая часть центра курорта. Будут ли городские власти заниматься проблемой расселения наперёд или по старой привычке станут разводить руками, когда петух клюнет в нужное место и крыша начнёт падать людям на голову?
Решит ли комплексная застройка и улучшение городской среды? Все это больные вопросы, которые раковой опухолью расползаются по городу.
По словам представителей департамента архитектуры и градостроительства, в III квартале 2021 года механизм решения вопроса с аварийным жильём будет рассматриваться на уровне введения региональных нормативных актов. Мы запомнили эту информацию и обязательно к ней вернёмся к концу года.
По мнению Веры Смирновой, архитектора, члена Союза архитекторов РФ, доцента кафедры строительства Сочинского государственного университета, уповать на новый Генплан не стоит:
– Здесь такая арифметика, которая не сходится с более высокой математикой жизни. Раньше все нормы по строительству в стране опирались на демографические показатели. Например, сколько конкретно детей в каждом микрорайоне и какого возраста. Это помогало рассчитывать количество школ и детсадов. Сейчас в Сочи опираться на демографические данные невозможно – кто-то живёт с постоянной регистрацией, кто-то с временной, а у кого-то вообще ничего нет. И норма Краснодарского края из расчёта 180 мест на 100 жителей в школах плюс столько же в детсадах применительно к Сочи не работает. И Генплан эту проблему не решит! Мне кажется, что сможет сделать комплексная застройка, так это решить вопрос с ветхим жильём. В Москве, например, есть нормы по расселению аварийного жилья, которые дают людям перспективу на улучшение жизни. А в Сочи? Жилье строится, но для кого эти квадратные метры?
В ближайшие годы в Сочи значительно сократится объём вводимого жилья. Мысль здравая, учитывая, что главная цель курорта – развитие санаторно-курортной отрасли, а не вырубка лесов и превращение города в большой спальный район. Планируется, что застройка будет качественной, что отразится на стоимости квадратного метра. Пока непонятно, решит новый Генплан проблему ветхого жилья или отсутствия социальной инфраструктуру в тех микрорайонах, где «боржоми» пить уже поздно. Но факт остаётся фактом – квартиры для коренных сочинцев со средней зарплатой остаются практически недосягаемой мечтой.
Президент РФ Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе разобраться в ситуации с существенным ростом цен на жилье в России, в том числе и в Сочи.