Жители Сочи недовольны проектом нового Генерального плана города

В редакцию газеты обратились жители Адлерского и Лазаревского района курорта, которые усматривают в разрабатываемом сейчас Генеральном плане прямое нарушение конституционных прав (статья 35 Конституции Российской Федерации).

По мнению жителей, данный документ предусматривает замену действующих норм зонирования в городе, в большинстве случаев на иные.

Жители курорта, в том числе, составили обращение по этому поводу Президенту РФ В.В. Путину и Председателю Государственной Думы В.В. Володину, под которым подписалось 4977 человек.

Приводим его, практически, дословно:

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемый Вячеслав Викторович!

В настоящее время в Краснодарском крае, а именно в городе Сочи, происходит процесс «общественных обсуждений» и принятие нового Генерального плана города Сочи.

Основная проблема генерального плана заключается в нижеследующем:
1. Исчезновение ИЖС в новой функциональной зоне «смешанная, общественно-деловая и курортная застройка» после принятия Генерального плана, в зоне 500 и частично 500+ метров от береговой линии моря.
2. Разработка Генерального плана г. Сочи 2023 ведется в отсутствии стратегического плана развития г. Сочи, который, в свою очередь, должен являться основой для разработки нового генерального плана. Образно говоря, стратегический план развития города Сочи – это проект дома. Генеральный план развития города Сочи – это строительство дома. Как можно строить дом (генплан Сочи 2023), если нет проекта на этот дом (стратегического плана развития города Сочи)!
3. Зона «смешанной, общественно-деловой и курортной застройки» отсутствует в Градостроительном кодексе РФ, отсутствует в приказе №10 Министерства экономического развития и иных правовых актах. При этом установление органами МСУ иных зон, кроме утвержденных Градостроительным кодексом РФ и СП42.13330.2016, не предусмотрено. Положениями ФЗ №131-ФЗ от 6.10.2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» полномочия по установлению новых функциональных зон органами местного самоуправления так же не предусмотрены. На этом основании ограничения для собственников земельных участков, попадающих в так называемую «зону смешанной, общественно-деловой и курортной застройки» — незаконны.
4. Расторжение договоров аренды у собственников жилья, имеющих разрешения на строительство и документы о собственности на жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке.
5. Вероятность, преднамеренного, умышленного понижения местами в 5-10 раз кадастровой стоимости земли собственников. Как это может быть в городе, в котором недвижимость по статистике одна из самых дорогих в стране?!
6. Пример данного факта: а) Выписка из ЕГРН от 01.02.2021, кадастровый номер 23:49:0123003:1165, площадь участка 1832+/-15, кадастровая стоимость участка 8856751,4 руб. (в приложение). б) Выписка из ЕГРН от 04.04.2023, кадастровый номер 23:49:0123003:1165, площадь участка 1832+/-15, кадастровая стоимость участка 1982150,72 руб. (в приложение). Как такое возможно в городе, в котором за последние 5 лет недвижимость подорожала в 3-4 раза, а кадастровая цена – это среднерыночная наоборот уменьшилась в разы?! Занижая кадастровую цену, уменьшается налогооблагаемая база. Соответственно, на вышеуказанном примере поступления в бюджет сократились в более чем в 4 раза.
7. Администрация города Сочи, не дожидаясь принятия нового Генплана города Сочи 2023, уже нарушает наши конституционные права на неприкосновенность частной собственности. Выражено это в следующем: в действующих на данный момент ПЗЗ (правила землепользования и застройки) на большей части территории в 500-метровой прибрежной зоне вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) перестал быть основным, и стал условно разрешенным. Данный факт подтверждается в градостроительном плане от 24.04.2023 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123003:1165 (в приложение).

Вопрос оценки легитимности проведения Общественных обсуждений.

Население города составляет более 700 000 жителей. Заключение о результатах общественных обсуждений по рассмотрению проекта Генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края №ГП-2023 от 27.03.2023 указывает, что количество участников составило 5889 человек. Из этого следует, что менее 1% от численности населения было вовлечено в данный процесс.
Как правило, руководители ТОС (мкр. Лоо, Нижняя Хобза, Вардане, Якорная Щель, Головинка) и председатели квартальных комитетов получали информацию о месте и времени «обсуждения» за 1-2 дня до его проведения, и многие жители не успевали получить информацию и принять участие в обсуждении. Из 15 тыс. жителей, проживающих в мкр. Лоо, Нижняя Хобза, Вардане, Якорная Щель, явка составляла не более 20-40 человек (также менее 1%).
Формально обсуждения уже закончены, однако на сегодняшний день о конкретных мероприятиях, заложенных в Генеральный план, практически никто не знает, а требования жителей в части сохранения существующих функциональных зон полностью игнорируются.

О процедуре общественных обсуждений. 

На всех без исключения общественных обсуждениях отсутствовали четко раскрытые материалы проекта в виде карт, графиков и стендов. Тем самым, жителей лишили возможности вникнуть в суть происходящего.
Об этом свидетельствует такой факт, что представители первого обсуждения не имели понятия о том месте, где они находятся, и не смогли показать его на карте. На всех далее проводимых «общественных обсуждениях» представители администрации постоянно уводили участников от их требования в части сохранения существующей функциональной «жилой зоны».

Основное требование жителей — не переводить уже застроенную функциональную «жилую зону» в иные зоны.

На этот вопрос ни разу не был дан ответ, удовлетворяющий участников обсуждений, на все письменные обращения получаем только «отписки». На всех сходах граждан выражена единогласная позиция жителей против изменения существующей «жилой зоны» на зону «смешанной, общественно деловой и курортной застройки». Данный факт подтвержден видеопротоколами общественных обсуждений и сходов граждан: https: www.уоutube.cоm@malinovka-sochi (видеоматериалы в приложении).
Замалчивание данного вопроса вызывает социальную напряженность в обществе. Конструктивный диалог полностью отсутствует. Создается впечатление, что проект нового Генерального плана под прикрытием улучшений города-курорта преследует только одну цель – изгнание коренных местных жителей с их родных земель!

О заключении по результатам общественных обсуждений № ГП-2023 от 27.03.2023

Проведенные с грубыми нарушениями общественные обсуждения были подписаны председателем президиума по рассмотрению проекта Генерального плана г. Сочи Литвинцом Д. В. (директор департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи).

В части соблюдения Законодательства выше озвученный чиновник неправильно трактует закон Краснодарского края от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» в редакции Закона Краснодарского края от 31 мая 2021 г. № 4473-К3, глава 4, пункт 5, который носит РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР. Но трактовка чиновника не состоятельна. Письмом № 710-495/22 от 04.03.2022 департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края разъясняет, что указанные положения статьи 27 не устанавливают границы зон с особыми условиями использования территории, носят рекомендательный характер и учитываются при внесении изменений в ПЗЗ. Использование указанной статьи в качестве основания для отказа заявителям о внесении изменений в проект Генерального плана – неправомерно.
Вышеозначенным законом он (Литвинец Д.В.) – отклоняет любые запросы, связанные с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) и реконструкцией строений на землях, которые выделялись еще во времена СССР под индивидуальное жилищное строительство. Тем самым, местное самоуправление в лице директора департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи Литвинца Д. В. входит в противоречие с Основным Законом Российской Федерации Конституцией РФ (статья 35) и ставит под удар право жителей нашего региона на частную собственность.
В заключении о результатах общественных обсуждений (№ ГП-2023 от 27.03.2023) не включено наше несогласие с изменением функциональной «жилой зоны», в границах которой расположены наши земельные участки и дома, на иные зоны. При этом, подобные требования других жителей города отклонялись со ссылкой на ч. 5 ст. 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края.
Неоднократные обращения с требованиями Советов ТОС, которые ранее были переданы в администрацию города Сочи, а также передавались лично под подпись Литвинцу Д.В. – сохранить исторически сложившуюся функциональную «жилую зону», так и не были внесены в проект Генерального плана г. Сочи 2023 г.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемый Вячеслав Викторович! 

Мы, инициативная группа жителей Адлерского и Лазаревского района г. Сочи, просим Вас оказать содействие в разрешении данной противоречивой ситуации, которая сложилась исключительно из-за нового проекта Генерального плана г. Сочи 2023 г.

Считаем, что в настоящее время данный проект является катастрофой для местного населения, проживающего в 500-метровой зоне от береговой линии моря. Действия администрация г. Сочи в преддверии предстоящих выборов подрывают доверие к власти в целом.

Наши предложения для разрешения данной ситуации: 

1. Внести изменения в проект генерального плана в части сохранения функциональной «жилой зоны» – БЕЗАЛЬТЕРНАТИВНО на землях, где исторически сложилась жилая застройка в 500-метровой прибрежной зоне.
2. Рассмотреть вопрос возврата городу Сочи статуса города Федерального значения с прямым подчинением Федеральному центру.
3. Дать поручения правоохранительным органам Федерального уровня провести проверку по всем вышеизложенным фактам.

Мы вынужденно обратились к Вам ввиду отсутствия желания у местных чиновников слышать, помогать, защищать интересы жителей города Сочи. Не сомневаемся в том, что Вы нас поддержите. Остановите нарушение наших прав, гарантированных нам Конституцией Российской Федерации. Просим взять данный вопрос под личный контроль!

С.С. Шахмеликян и подписи жителей на 233 листах в количестве 4977 человек.